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Mietzinserhöhung

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Begründungspflicht

Rechtsgebiet:
Mietzinserhöhung
Stichworte:
Mietzinserhöhung
Autor:
Bürgi Nägeli Rechtsanwälte
Herausgeber:
Verlag:
LAWMEDIA AG

Mitteilung / Formular und Begründungspflicht

Mitteilung

Die Mietzinserhöhung ist eine vom Vermieter beantragte Vertragsänderung nach OR 269d, die durch unbeanstandeten Akzept zu einem höheren Mietzins führen soll.

Für eine Mietzinserhöhung sind 5 formelle Voraussetzungen – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – zu beachten:

  • Mitteilung auf dem amtlich genehmigten Formular
  • Klare Begründung der Erhöhung
  • Einhaltung der Kündigungsfrist und der Kündigungstermine
  • Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist
  • Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung.

Formular und Begründungspflicht

Die Mietzinserhöhung ist mit amtlich genehmigtem Formular mitzuteilen und hat folgende Angaben zu enthalten (VMWG 19 Abs. 1):

  • Bisheriger Mietzins und bisherige Nebenkosten (Pauschale oder Akontozahlung)
  • Neuer Mietzins und / oder neue Nebenkosten
  • Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Konditionen
  • Begründung der Erhöhung
    • Mehrere Erhöhungsgründe
      • Ausweis in Einzelbeträgen (VMWG 19 Abs. 1 lit a Ziffer 4)

Das amtliche Formular muss den Hinweis an den Mieter enthalten, dass er innert der 30-tägigen Frist ab Erhalt der Erhöhungsmitteilung bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung anfechten müsse, wenn er diese als missbräuchlich erachte. Das Formular muss die Anschrift der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde enthalten (VMWG 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 2)

Die Erhöhungsanzeige hat auch eine Begründung für eigentliche Erhöhung, aber auch für allfällige Erhöhungsvorbehalte, auf die sich der Vermieter später berufen will, zu enthalten.

Ein Begleitschreiben (VMWG 19 Abs. 1bis), welches die Begründung auf dem amtlichen Formular ergänzt oder erklärt, darf nur unter folgenden Voraussetzungen berücksichtigt werden:

  • Gleichzeitiger Zugang mit dem amtlichen Formular
  • Hinweis im Amtlichen Formular unter Begründung auf das Begleitschreiben
    • Keiner Erwähnung des Begleitschreibens bedarf es, wenn der Inhalt des Briefes die Begründung im amtlichen Formular nur näher erläutert.

Literatur

  • LACHAT DAVID ET AL., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2014 (Nachdruck), S. 297, S. 299, S. 301 und S. 304
  • RICHARD, Nécessité ou non de la signature par le bailleur, a fortiori autographe, de la formule de notification de hausse de loyer ou de nouvelles prétentions et de la formule de résiliation?, in: CdB 2004, S. 1 ff., insbesondere S. 8
  • SVIT-Kommentar, N 22 – 30 zu OR 269d
  • Zivilgerichtspräsident Basel-Stadt vom 05.04.2004, in: mp 3/04, S. 161 f.

Judikatur

  • Mitteilung
    • Formularpflicht
      • BGE 128 III 419, Erw. 2.4.2
      • BGE123 III 70, Erw. 3a/b
      • BGer 4C.283/2002 vom 06.01.2003, Erw. 5
      • BGer 4C.496/1994 vom 28.03.1995
    • Formularverzicht (nur bei vollständigem Mietzinserhöhungsakzept, anderweitiger Mieterinformation über die Mietzinsanfechtungsmöglichkeit, Voraus-Anfechtungsverzicht und keine Unterdrucksetzung (Kündigungsdruck)
      • BGer A4_198/2008 vom 07.07.2008, Erw. 3.1
      • BGE 123 III 70, Erw. 3b
    • Unterzeichnung etc.
      • BGer 4C.110/2003 vom 08.07.2003, Erw. 3.4
    • Rechtsöffnung
      • SJZ 1992 Nr.. 51, S. 340
      • MRA 1996, S. 140
  • Formular und Begründungspflicht
    • Formular / Begründung
      • Altrechtliche Judikatur (gültig bis 01.08.1996)
        • BGE 121 III 6, Erw. 3a
        • BGE 120 II 206, Erw. 3b
        • BGE 118 II 130, Erw. 2c
      • Neurechtlich (VMWG 19 Abs. 1bis)
        • BGer 4A_366/2015 + 4A_368/2015, je vom 13.04.2016 (Mietzinserhöhung nach wertvermehrenden Investitionen und Begründungspflicht, aber zahlenmässiger Nachweis nur auf Verlangen)
        • BGer 4A_168/2014 vom 30.10.2014 = BGE 140 III 583 ff. = Pra 104 (2015) Nr. 102 (Fehlen einer Anfangsmietzins-Mitteilung hat Nichtigkeit bei der Mietzinshöhe zur Folge)
      • Auslegung einer unklaren Begründung nach dem Vertrauensgrundsatz durch Schlichtungsbehörde oder Gericht
        • BGer vom 31.01.2003, Erw. 3.2.2., in: mp 2/03, S. 77 (Berücksichtigung auch früherer Korrespondenzen)
    • Begleitschreiben
      • BGer vom 15.06.1998, in: mp 4/98, S. 186
      • BGer 4C.245/1999, Erw. 3a
    • Anspruch auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzins
      • BGer 4A_168/2014 vom 30.10.2014 = BGE 140 III 583 ff. = Pra 104 (2015) Nr. 102 (Mieter kann – unter Vorbehalt der Verjährung – , auch nach Beendigung des Mietvertrages, auf richterliche Festsetzung des Anfangsmietzinses klagen)

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