Begründungspflicht

Mitteilung / Formular und Begründungspflicht

Mitteilung

Die Mietzinserhöhung ist eine vom Vermieter beantragte Vertragsänderung nach OR 269d, die durch unbeanstandeten Akzept zu einem höheren Mietzins führen soll.

Für eine Mietzinserhöhung sind 5 formelle Voraussetzungen – bei einem unbefristeten Mietverhältnis – zu beachten:

  • Mitteilung auf dem amtlich genehmigten Formular
  • Klare Begründung der Erhöhung
  • Einhaltung der Kündigungsfrist und der Kündigungstermine
  • Beachtung der 10-tägigen Bedenkfrist
  • Verzicht auf eine Kündigung oder Kündigungsandrohung.

Formular und Begründungspflicht

Die Mietzinserhöhung ist mit amtlich genehmigtem Formular mitzuteilen und hat folgende Angaben zu enthalten (VMWG 19 Abs. 1):

  • Bisheriger Mietzins und bisherige Nebenkosten (Pauschale oder Akontozahlung)
  • Neuer Mietzins und / oder neue Nebenkosten
  • Zeitpunkt des Inkrafttretens der neuen Konditionen
  • Begründung der Erhöhung
    • Mehrere Erhöhungsgründe
      • Ausweis in Einzelbeträgen (VMWG 19 Abs. 1 lit a Ziffer 4)

Das amtliche Formular muss den Hinweis an den Mieter enthalten, dass er innert der 30-tägigen Frist ab Erhalt der Erhöhungsmitteilung bei der Schlichtungsbehörde die Mietzinserhöhung anfechten müsse, wenn er diese als missbräuchlich erachte. Das Formular muss die Anschrift der örtlich zuständigen Schlichtungsbehörde enthalten (VMWG 19 Abs. 1 lit. c Ziff. 2)

Die Erhöhungsanzeige hat auch eine Begründung für eigentliche Erhöhung, aber auch für allfällige Erhöhungsvorbehalte, auf die sich der Vermieter später berufen will, zu enthalten.

Ein Begleitschreiben (VMWG 19 Abs. 1bis), welches die Begründung auf dem amtlichen Formular ergänzt oder erklärt, darf nur unter folgenden Voraussetzungen berücksichtigt werden:

  • Gleichzeitiger Zugang mit dem amtlichen Formular
  • Hinweis im Amtlichen Formular unter Begründung auf das Begleitschreiben
    • Keiner Erwähnung des Begleitschreibens bedarf es, wenn der Inhalt des Briefes die Begründung im amtlichen Formular nur näher erläutert.

Literatur

  • LACHAT DAVID ET AL., Mietrecht für die Praxis, 8. Auflage, Zürich 2014 (Nachdruck), S. 297, S. 299, S. 301 und S. 304
  • RICHARD, Nécessité ou non de la signature par le bailleur, a fortiori autographe, de la formule de notification de hausse de loyer ou de nouvelles prétentions et de la formule de résiliation?, in: CdB 2004, S. 1 ff., insbesondere S. 8
  • SVIT-Kommentar, N 22 – 30 zu OR 269d
  • Zivilgerichtspräsident Basel-Stadt vom 05.04.2004, in: mp 3/04, S. 161 f.

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